燕子居家装家居

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发表于 2016-6-14 11:24:40 | 查看: 1792| 回复: 3

  一、熟悉程序

  接收入住通知→准备资料→交验业主资料→领取和查验开发商交房所需提供的文件资料→验收房屋→就验收中存在的问题提出质询和书面整改意见→与开发商协商,得到解释和问题整改书面承诺→签署《房屋验收交接表》并领取钥匙。

  重点提示一:签署《房屋验收交接表》就意味着消费者对开发商交付的房屋是否符合合同约定表示了认可。因此消费者应先验收房屋,并对质量问题整改、维修后,再签署《房屋验收交接表》。

  重点提示二:缴纳物业费并不是购房者查验房屋的必要条件,开发商和物业公司不得以此限制购房者查验和接收房屋。

  二、准备工具

  1、橡皮小锤:用于检查墙面、地面、窗台空鼓;

  2、水盆或水桶:用于检查排水是否通畅;

  3、卷尺:用于测量房屋净高;

  4、20米长透明水管:用于检查地平;

  5、塑料袋:用于检验防水;

  6、万用表:用于检测电路;

  7、验电插头:用于检查插座有无脱线、不通;

  8、相机:用于留影取证;

  9、其他工具。

  三、查看资料


  (一)配套项目

  了解小区是否按照规划设计建设的,可对照规划详图或总平面图等相关资料,主要查看小区布局、楼的数量和摆放、绿地和活动区、小区道路、绿化、雕塑小品、机动车停车场、非机动车车棚、信报箱、物业管理服务用房、会馆、消防、变配电、安防监控、楼宇自控、电梯等设施设备等是否与设计相符。

  楼盘交付应做到“五通一平”,指通电、通路、上水、燃气、污水和土地平整。园林绿化是否完工。

  (二)物业服务

  业主应查看相关物业服务的合同、文件等,了解小区物业服务概况以及收费情况等。

  新建小区,业主大会与业主委员会尚未成立,但是物业管理工作已经开始展开,因此要由开发建设单位代表业主依据一定标准选聘物业服务企业对该项目实施前期物业管理,并与之签定前期物业服务合同。前期物业管理合同是由行政主管部门制定的示范文本,对物业服务公司和业主都具有约束力,会较为公平的维护业主和物业服务公司的合法权益。待业主大会成立并与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业管理合同终结。

  关于物业服务费用缴费起始时间和缴费人的问题。根据有关规定,凡纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。由于业主自身原因未办理入住手续或办理房屋入住手续后未实际居住而造成的房屋空置,业主应按照物业服务合同约定全额交纳物业服务费用。

  (三)两书一表(或一单)

  业主在收楼时,首先要审核开发商是否具备交付房屋的全部文件资料,必要时可以要求核对相应原件。只有证件(原件)齐全,才具备签署《房屋验收交接表》的文件条件。如开发商手续不完整,业主有权拒绝在相应手续上签字,并要求开发商承担逾期交房的违约责任。

  这些文件资料主要包括“两书一表(或一单)”。“两书”是指《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》,“一表”《建筑工程竣工验收备案表》,“一单”是指《五大责任主体项目竣工验收备案受理回执单》。

  《商品住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。

  《商品住宅使用说明书》是对房屋的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出的说明,以及提出的使用注意事项。

  《建筑工程竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料,是开发商必须对楼盘负责的标记文件。

  《五大责任主体项目竣工验收备案受理回执单》,是由建设、勘察、设计、施工、监理单位联合对项目验收合格,并向建设主管单位报送资料备案的受理回执。

  《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》原件和《建筑工程竣工验收备案表》的复印件是可以带走的。

  另外,还有《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》等。

  四、验收房屋

  1、看房间

  首先要仔细检查每个房间是否达到“线直、面平、角正”。线直是指阴阳线要直;面平是指室内六个面都要平;角正是指空间角要正。

  2、看墙壁

  首先要仔细检查每个房间墙体是否平整,墙壁是否有裂纹、空鼓、污渍和面层剥落,门窗、阳台等部位有无开裂现象,特别是房屋和阳台连接处是否有裂缝,这种裂缝很有可能出现危险。如果在收房过程中发现房间内的墙面有结露现象,则应考虑外墙所做的保温层是否出现了问题。

  3、看顶棚

  检查顶棚是否有裂缝,抹灰是否有脱皮、裂缝、霉点等问题。

  4、查渗水

  主要分为外墙、屋顶渗水和厨房卫生间墙体、顶面渗水。外墙、屋顶渗水最好是在房子交楼前,下大雨后的第二天前往查看,这时候墙壁如果有问题,会一目了然。厨房卫生间墙体、顶面渗水,可以查看相关部位是否有水渍、裂痕,粉刷是否有起皮现象。

  5、查地面

  楼地面面层与基层粘结是否牢固,有无不空鼓;整体面层是否平整,有无裂缝、脱皮、起砂的现象。卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右,不应有积水,倒泛水和渗漏。

  6、测层高

  房屋层高是指房屋上下两层楼面(标准层)、或楼面至地面(底层)、或楼面至屋顶面(顶层)的垂直距离,室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。室内净高加上20公分左右的楼板即面层厚度就等于房屋层高。大家可在每间室内四角及中心的五个点测量房屋层高看其是否符合合同约定。

  7、试门窗

  首先看户门的品牌、材质、功能与开发商的承诺是否相符,注意其周边密闭性是否好,如果门框间缝隙较大,应该要求调整,试试锁头是否好用;看门开启是否自如,有无特别噪音,关闭严不严;猫眼是否清晰,门铃是否正常,电子防盗和对讲系统是否正常,单元门能否受控打开。

  窗户要注意窗框的材质与规格,窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺,有没有双玻改单玻,有无残缺;窗边与混凝土是否无缝隙,窗户开关是否灵活,锁扣是否正常,窗户的密封性如何,注意窗台有无渗水,密封胶条是否完整牢固,窗底部滑道是否平滑,护栏是否牢固,纱窗是否配置。

  8、上下水

  上下水管道有无渗、漏、堵现象。打开水龙头,尽可能让水流大一点、急一点,试试水压和排水速度。每个地漏都应做通水试验,可用盆或桶装满水往里倒,看是否畅通。

  9、查电路

  漏电保护安全可靠,电器插座安装平整、牢固,电源已接通正常;关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

  电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后看户内是否完全断电。电表在户内的,应检查闸具是否控制户内电器。控制闸具应分开,如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具,空调的线路应与其他线路分开。

  距离地面30厘米高的插座必须带保险装置,厨厕应与通风道就近安装,洗手盆的上方不应有插座,卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施;卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。

  检查开关、插座的牢固程度;电话、电视线路应用力拉一下,看是否虚设。插座是否正常通电,有无防护措施,电灯是否都亮,开关是否正常,有线电视线、电话线、网络线是否通。

  11、验双气

  暖气设备有两种,一是暖气片式,二是地暖形式。暖气片式更直观一些,一般情况下,供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处,给管道再套上一小截管子),地面的套管应高出地面2~3厘米,地面为初装修的,应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。暖气管道是否通畅,有无泄漏,需要使用专业工具进行检测,且第一个采暖期前热力公司、开发商和物业公司会通知进行供暖测试,因此,验收房屋时,不必对此专门检验。燃气管道要检查是否通畅安全。

  12、设施产权界定及其他

  燃气表、电表、水表三表到户,表以内产权归用户,表以外产权归城市公用企业。核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符。总体上室内应做到清扫干净,无污物,达到窗明地净,地漏、雨水等处无堵塞杂物。

  如果购买的是精装户型,还应查看装修是否达到约定设计要求,装修材料的品牌、型号、规格是否符合合同的约定。最后,还要注意对室内空气质量进行检测,不要因此影响身体健康。

  以上项目检查结束后,要查抄水表、电表底数,以便日后计费使用。

  消费者完成房屋验收后,如果有问题,应就验收中存在的问题提出质询和书面整改意见,并与开发商协商,得到问题的合理解释和整改书面承诺;如果没有问题,就可以签署《房屋验收交接表》,装修入住了。

  提示:验房师一般作为专业人士或业主朋友协助购房者验收房屋,提供专业性的参考意见,帮助购房者及时发现房屋质量方面的问题,并与开发商协商整改解决。但验房师验房报告并不具有法律效力,只能作为证据供参考。

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发表于 2016-9-27 17:41:05


收房费用明细


是什么


    收房是中国的特色,简单了说,收房是向开发商办理房屋交接手续的步骤。目前,收房的过程中不仅是交接房屋了,还有预交一定的水电、物业、垃圾处理等费用。


交费用




税务、公基缴费

    1、契税:一般非普通住宅契税按4%征收,普通住房标准为按1.5%征收。个人首次购买90平方米及以下普通住房契约按1%征收。各城市具体收费标准略有不同。

    2、公共维修基金:公共维修基金的缴纳费用与房产价格成正比,按照国家指定的具体标准收取,一般不存在纠纷。

住宅维修基金按照2%标准交存,非住宅维修基金按照1%标准交存。

    3、房屋产权登记费:有的开发商是办证时才收取的,住宅80元/套,非住宅550元/件。

    4、证照印花费:5元/本。

    5、工本费:10元/本。




物业管理费

    1、物业管理费:在 办理入住手续时,绝大多数情况会被要求先缴付一年的物业管理费。

    2、供暖费:北方地区大多数的情况下会被要求先行缴纳一个供暖季度的供暖费用。具体收费的多少根据每平米的供暖费用乘以房屋面积而定。

    3、其它相关费用:如果在入住时现场办理专用停车位可能还会收取停车费,除此之外还有装修保证金;车位地锁、门卡等押金可能会被收取。具体收费的额度与方式方法各个物业公司的要求不太一致。



开发商费用

    1、房款尾款:新房交房业主就得把房贷尾款给付清,这个根据双方合同约定进行就可以。

   2、面积差额款:房产的实测面积与购买合同中还是会存在一些微小 的差异。如果房屋面积减少,开发商应该按合同中的具体约定将减少 面积的房款退还业主,反之亦然。

   3、装修变更费用:有的业主会在房屋装修上进行变更,所以涉及的费用等相关问题一般会签订补充协议,这一部分费用需要根据业主与开发商的补充协议收取。

   4、车位款:有的业主是需要购买车位的,这一条是针对买车位的业主,当然要是购房合同里面约定是赠送的那就不用交费了。


收房流程


按照开发商通知的收房时间,业主到房子内验收。


业主验房无误后,即可完成收房手续。(若验房中发现问题,业主可做验收条款签字前备注清楚,让物业派人修理!)


完成收房手续,房子便归业主所有了,恭喜收房,大吉大利!


收房费用


      我只能给出个大概:收房费用,3-4万之间。


       3、4万说多也多,好几个月的工资;说少也少,就是购房费用的零头。其实,装修也只是购房费用的“零头”。有些户主拼死把钱砸到房里,但房子到手了就想省钱,认为可以随便装装。这样的想法是不好的。
      注意:返工的成本是很高的!错误的装修直接影响房子本身的价值!我提倡理性消费,合理消费,应该花钱就花,不要以次充好,委屈自己。
     以下是常见的收房费用明细表。当户主临时有事,请委托中介人是使用。建议户主亲自缴费,这样能熟悉小区物业和部分公共场所。   
收房费用明细表.png


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发表于 2017-1-20 14:17:46
很详细,谢谢两位楼主

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发表于 2017-4-20 08:59:00
验房师傅亲述验房:

小区交房之前开发商一般都是提前一个礼拜到十天通知业主具体的收房时间,所需缴纳的费用(包括公共维修基金、契税、办理房产证的费用、天然气初装费、有线电视费、物业管理费、装修管理费、押金、垃圾清运费等)。

有的小区装修管理费、押金和垃圾清运费是收房后办理装修手续的时候收。但是大多数小区物业为了收费都会在交钥匙的时候收取!

收房通知书上有明确的收房时间,比如几号几点您缴费收房,一般情况下是不能提前的,所以在拿到收房通知后您要合理安排自己的时间,时间倒是可以往后延,但是业主延后收房导致过了合同约定收房时间的话开发商不承担违约责任!

那么就有业主问了,万一我特殊情况时间不允许在开发商通知时间收房该怎么办?

那您有两个办法:
1、给开发商打电话商议别的时间收房;

2、万一联系不上开发商,如果小区是在一个时间段内集中收房的话只要在本批收房的时间段内合理调配时间去收房一般也是没问题的。(例如本批收房通知业主们是1-5号,其中通知的您是2号,那您3、4、5号去收取也没问题,最多稍解释下就行)

收房当天开发商物业一般都要求业主先交费再收房,关于这个问题建议邻居们先要求开发商出具三书一证一表:《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。
并且要根据面积实测报告数据(盖测绘队公章)对照购房合同上的面积。

在这里看到有些业主关注实际面积和合同面积的差异,

我插入一条关于面积的问题,建议业主们不需要过于担心。。所有的最终面积都有一套严谨的测绘计算规则。。这个最终的面积石油专业的测绘单位出具的,并且很少能听到有测绘单位敢在这个问题上配合开发商造假。

注意:《三书一证一表》是收房时的必要资料,如果开发商不能提供这些资料文件,说明小区从法律法规上可能不具备交房条件,业主有权拒绝收房。因此产生的延期收房违约责任由开发商承担。

以前就遇到过,并且前段时间就有小区出现了这情况,开发商的配套设施及手续没有拿全,但是不想因为延期而给全体业主违约赔偿,所以就强行交房。结果业主们发现问题后就进行投诉了。最后政府介入确实属于未达到交房条件,。后来具备条件才交房,并且和业主协商违约赔偿。

当开发商出具了这些文件后,说明咱们的房子手续齐全了,不存在手续隐患了,可以验收了。这个时候是先验房还是先缴费呢?从法律角度讲需要先验房,没问题了再缴费。

但是从我们参与帮助验收过的众多小区来说,一般开发商和物业都会要求先缴费再验房,只有少数小区由于业主比较团结或者少数比较懂行业主的坚持之下才会执行先验房后缴费办理手续;大多数业主都是先缴费再验房。这个要看邻居们和开发商的交涉情况了

这个问题毕竟有意思,因为开发商是一体的,业主们是零散的。所以大多数都是先交钱后验房了。只有个别少数比较坚决的业主是先验房再交钱。

在这个问题上给大家的建议是:如果时间宽裕可以坚持要求先验房。如果看了手续齐全而自己时间有限也可以先交钱,,但一定要注意后续验房的问题。

言归正传~~~~~接下来先说一下收房的具体程序,根据其他小区的开始收房时物业会指派物业的一个人员加开发商的一个工作人员陪同咱们到房子里检查问题,检查完毕后把问题记录单反馈给工程部安排人员进行维修。

有些小区验房的时候因为是分批交房,物业和开发商的人员不紧张,有时候指派三四个人陪同,但也有些小区验房收房时候是比较集中的,陪同的人员会相对减少,也有可能会出现他们忙不过来的时候直接把验房单交给咱们业主让咱们自己验收填写反馈单,他们安排后续维修~~~

而且几乎所有的小区在交房的时候,开发商和相关施工单位都是维修人员最集中的时候。。这个时候发现问题并且记录下来,,维修速度最快。

等这些人都撤了,。你如果再发现问题肯定就会反应慢多了

在(房屋验收单)这个问题上,根据以往别的小区收房经验,建议大家收房验房时发现问题尽量都记录在房屋验收单上,这份单据最好是业主和物业陪同验收人员都签字,并且业主拍照留存。

这个基本是验房收房发现问题的唯一记录途径了,建议大家仔细验收后再签字。有问题一定要记录上去。这样才会得到最好最快的解决。。即使中间工作人员出现疏漏,业主也有依据再找。

业主们往往把物业和开发商混为一谈。其实物业往往因为是开发商的下属单位不得不替开发商遮掩一些东西。但是其实物业心里也不舒服。。所以像验房的问题,如果业主前期发现了归开发商指挥施工单位修理。

后期施工单位撤出了,  业主再找只能找物业。。。所以物业有时候宁愿帮业主发现问题。

(注意)据之前帮助其他小区邻居验房经验,有些开发商为了简化验收流程,同时也为了避免验收纠纷,会在其工作人员陪同业主看房验收之前就要求业主把所有需要签名的表格签完,甚至以不给钥匙看房胁迫业主。

这样做对业主是很没有保障的,业主无论如何都必须在看完房之后确认没有问题才能签字验收,如果有问题必须在房屋验收单上做记录并且要求开发商物业人员签字共同确认。

只有这样才能最大程度保护业主的权益,才能保证后续维修的效率和质量,万一开发商物业推诿不予维修或者解决不了问题,业主也有投诉的依据和证据~~~谁都希望没问题。我们这样做不是盼出问题,而且房子对我们太重要了。不能出问题,万一有点问题也得尽快解决!

根据我们的帮助别的小区公益验房的时候的情况,有的小区的防盗门质量不错,属于合格产品,不需要更换

而有些小区的防盗门质量确实不敢恭维,就是工程用的防火门,都称不上防盗门,如果是这样的情况建议邻居选择更换,
在这里插一句题外话,有的邻居想把防盗门改成外开,从物业的角度是不允许的,但后来经过大家的努力,沟通的结果是只要跟隔壁的邻居达成一致意见是可以改成防盗门外开的

防盗门还补充一点,锁具是否灵

接下来说窗户:今天我在一个小区业主群里看到有一个邻居问窗户是不是需要更换,客观来讲,如果窗户是双玻中空平开的塑钢窗户,从隔音、密封、保温上都要比塑钢推拉的窗户要好很多,但跟断桥铝还是有一定的差距,更换了当然更好,要是不更换的话使用十年问题不大

如果小区的暖气都是铸铁的暖气,无论是散热还是美观程度以及使用寿命上都达不到基本的要求,我建议大家更换了它,假如更换的话大家要在装修公司进场之前先拆除暖气、需要移位的做位置的改造,基础装修刷漆完毕后再安装,

套内是算着墙体的~分户墙的一半是算在你们家套内的~所以咱们测距算的套内肯定是比房本写的小的。

开发商是不怕你测距算面积的,那些数据都是由权威机构(建委认可的机构)出具的,这些机构对这些数据负责,开发商跟这些数据没太大关系的~

这个需要去物业确认。物业没意见之后还要找您对门的邻居确认。物业和邻居都没有意见,就可以改,有一家没同意的就改不了。这是我们做别的小区的经验,到时候看看咱们小区收房的时候,物业怎么说。[呲牙]

地砖会增加4公分左右,如果再做地暖,地暖会增加10公分左右。

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